Doanh số bán nhà ở Mỹ thấp nhất 16 năm khi chủ nhà vay thế chấp thay vì bán

Doanh số nhà đã qua sử dụng tại Mỹ giảm xuống mức thấp nhất trong mười sáu năm. Nguyên nhân nằm trong hàng triệu bộ hồ sơ vay thế chấp: lãi suất mà chẳng ai muốn từ bỏ. Thay vì bán nhà, các chủ nhà vay tiền dựa trên giá trị căn nhà mà họ nhất quyết không rời đi.

Thế bế tắc này ảnh hưởng xa hơn phạm vi các văn phòng môi giới bất động sản. Người mua nhà lần đầu giờ phải đối mặt với chi phí vay gần mức cao nhất trong thế kỷ này; chủ nhà đang có khoản vay lãi suất thấp chẳng có lý do gì để chuyển đi; còn Cục Dự trữ Liên bang, cơ quan thường có thể giảm bớt áp lực đó, lại đang chuẩn bị siết chặt thêm một lần nữa.

Doanh số lao dốc, giá nhà gần như không đổi

Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia cho biết doanh số nhà hiện hữu trong tháng 10 giảm xuống mức quy đổi theo năm là 3,75 triệu căn, thấp hơn 5,5% so với tháng 9 và giảm 8,8% so với cùng kỳ năm trước; đây là mức thấp nhất kể từ tháng 8 năm 2010. Doanh số giảm ở miền Trung Tây, miền Nam và miền Tây, còn miền Đông Bắc không thay đổi. Giá nhà hầu như không suy suyển: giá bán trung vị đạt 416.700 USD, nhỉnh hơn một chút so với mức một năm trước.

Lawrence Yun, nhà kinh tế trưởng của hiệp hội, quy nguyên nhân cho lãi suất thế chấp đã “tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2000, ngoại trừ một tháng duy nhất trong năm 2023”. Lãi suất cố định trung bình cho khoản vay 30 năm đang quanh mức 7,2%; theo Mortgage News Daily, con số này tăng vọt lên 7,30% chỉ trong một ngày sau khi báo cáo lạm phát tuần này cao hơn dự kiến. Trong đại dịch, cùng khoản vay đó chỉ có lãi suất nhỉnh hơn 3%.

Khoản vay cũ lãi suất thấp đáng giá hơn chuyện chuyển nhà

Theo phân tích dữ liệu liên bang của Realtor.com, trong quý II, gần một nửa số khoản vay thế chấp đang lưu hành tại Mỹ — 49,1% — có lãi suất từ 4% trở xuống. Đổi khoản vay đó lấy một khoản mới với lãi suất trên 7% có thể khiến khoản thanh toán hàng tháng tăng thêm hàng trăm USD. Vì vậy, những chủ nhà cần tiền thường mở hạn mức tín dụng dựa trên phần giá trị nhà đã tích lũy thay vì bán nhà. Cục Dự trữ Liên bang New York cho biết dư nợ của các hạn mức này tăng 23 tỷ USD trong quý III, mức tăng lớn nhất kể từ năm 2005, lên 481 tỷ USD.

Các bên cho vay cảm nhận sự đình trệ từ cả hai phía. Theo Hiệp hội Ngân hàng Thế chấp, số đơn xin tái cấp vốn thấp hơn 57% so với cùng kỳ năm trước, còn số đơn xin vay để mua nhà giảm 18% — ngay cả sau khi lãi suất giảm nhẹ trong thời gian ngắn, kéo một số người mua quay lại thị trường.

Lá chắn vốn chủ sở hữu đi kèm lãi suất thả nổi

Yun đưa ra cách nhìn lạc quan. Ông cho rằng phần lớn trong số 88 triệu chủ nhà tại Mỹ có tình hình tài chính vững vàng, và lãi suất giảm có thể giải phóng lượng nhu cầu bị dồn nén đáng kể. Danielle Hale, nhà kinh tế trưởng của Realtor.com, cho biết bà không nghĩ doanh số sẽ duy trì ở mức thấp như hiện nay. Cả hai nhận định đều trông cậy vào nguồn vốn rẻ hơn, trong khi giới giao dịch đang đặt cược vào điều ngược lại. Theo Bankrate, hạn mức tín dụng dựa trên giá trị nhà thường có lãi suất thả nổi, trung bình ở mức 7,49% vào đầu tháng 11. Vì vậy, mỗi lần Fed tăng lãi suất đều tác động trực tiếp đến chính những chủ nhà đã chọn mở hạn mức tín dụng thay vì bán nhà. Dư nợ hiện vẫn thấp hơn nhiều so với đỉnh khoảng 714 tỷ USD vào năm 2009, nhưng đã tăng liên tiếp 18 quý.

Các số liệu này phản ánh một vấn đề đặc thù của Mỹ. Phần lớn khoản vay thế chấp tại đây có lãi suất cố định trong ba thập kỷ, đó là lý do chủ nhà chọn bất động thay vì bán khi chịu sức ép. Tại Anh, nơi Ngân hàng Trung ương Anh tăng lãi suất lên 4% trong tháng này và các khoản vay lãi suất cố định thường chỉ kéo dài vài năm, lãi suất cao hơn nhanh chóng tác động đến ngân sách hộ gia đình.

Fed họp trước khi có số liệu doanh số tiếp theo

Giá tiêu dùng tháng 10 tăng 0,4%, cao hơn mức 0,3% mà các nhà kinh tế dự báo. Giờ đây, giới giao dịch xem việc tăng lãi suất trong tháng 12 là điều chắc chắn: khoảng 88% dự đoán Fed sẽ tăng 0,25 điểm phần trăm, số còn lại cho rằng mức tăng sẽ là nửa điểm, theo công cụ FedWatch của CME. Sau đợt tăng hồi tháng 9 — lần tăng đầu tiên kể từ năm 2023 — biên độ lãi suất chuẩn của Fed hiện ở mức 3,75% đến 4%. Các nhà hoạch định chính sách sẽ tổ chức cuộc họp cuối cùng trong năm vào ngày 8 tháng 12, còn Hiệp hội Môi giới Bất động sản sẽ công bố số liệu doanh số tháng 11 vào ngày 9 tháng 12.

Một đợt tăng lãi suất sẽ khiến khoản vay thế chấp mới đắt đỏ hơn với người mua, đồng thời làm căn nhà cũ trở nên tốn kém hơn đối với chủ nhà đã vay tiền dựa trên giá trị nhà để có thể tiếp tục ở lại.

Thẻ: lãi suất, Fed, lãi suất vay mua nhà, National Association of Realtors, nhà ở, thị trường nhà ở Mỹ